Покупка или продажа офиса, склада, помещения свободного назначения, доли в здании или участка — это сделка на десятки миллионов рублей. И решает её не красивый договор, а проверка: незакрытая ипотека, арест по исполнительному производству, несогласованный с участниками директор — и деньги зависают на месяц-другой, а то и уходят в суд. Мы в «Бухсфере» сопровождаем такие сделки в Москве: от первого анализа выписки ЕГРН до регистрации права и передачи ключей. Работаем с ООО, ИП и собственниками-физлицами — и с покупающей, и с продающей стороны.
Цена ошибки в 2025 году выросла. ФНС сопоставляет данные Росреестра с отчётностью, банки проверяют цепочку владельцев до третьего звена, а по сделкам с аффилированными лицами идут банкротные споры. Если в договоре неверно указана цена или сторона не отразила доход, налоговый орган доначислит НДС и налог на прибыль, добавит пени и штраф. Мы разбираем документы до подписания и до передачи аванса, а не после. Стандартная проверка объекта и продавца занимает 3-5 рабочих дней, сложные объекты с длинной историей — до 10.
Что входит в услугу «Сопровождение сделок с недвижимостью»
Сопровождение сделки — это не только проект договора. Это проверка объекта и продавца, безопасные расчёты, регистрация права и корректные налоги. Мы ведём весь маршрут: от первой выписки ЕГРН до передачи ключей и сданной отчётности. Клиент не собирает справки по кабинетам и не пересказывает историю объекта каждому новому юристу. Вот что входит в работу по договору.
- Проверяем объект по ЕГРН, кадастровым документам и техплану: обременения, аресты, самовольные постройки, охранные и санитарные зоны.
- Анализируем правоспособность продавца: устав, полномочия директора, согласия участников и супругов, признаки банкротства и исполнительные производства.
- Готовим договор купли-продажи, аренды или доли — с налоговой оговоркой, порядком расчётов и ответственностью сторон.
- Организуем безопасные расчёты: аккредитив, эскроу или банковская ячейка. Контролируем снятие обременения и подписание передаточного акта.
- Подаём документы в Росреестр через МФЦ или электронно, отслеживаем регистрацию до готовой выписки на нового собственника.
- Считаем налоги со сделки: НДС, налог на прибыль или НДФЛ, готовим декларацию и сопровождаем при вопросах ФНС.
Оценим вашу сделку бесплатно — за 15 минут разговора. Оставить заявку
“Главный риск в сделке почти никогда не в объекте, а в продавце: снятые полномочия директора, скрытое банкротство, отсутствие согласия участников. Устав и решение о назначении мы запрашиваем всегда, даже если сделка выглядит простой.”
Почему выбирают «Бухсферу»
Сделки с недвижимостью не терпят шаблонов: собственник в Москве, объект в Подмосковье, покупатель — компания с иностранным участником. Мы собираем команду под задачу и ведём сделку от проверки до выписки. За 12 лет — больше 800 закрытых сделок, включая объекты дороже 100 млн ₽. И главное: вы всегда знаете, на каком этапе сделка, какие риски найдены и что будет дальше.
Проверка до подписания
Смотрим объект, продавца и цепочку предыдущих владельцев по 40 пунктам. Письменный отчёт с рисками и рекомендациями — до внесения аванса, а не после.
Одна команда на сделку
Юрист, бухгалтер и налоговый консультант работают параллельно. Не нужно искать отдельных специалистов и пересылать документы между подрядчиками.
Часто задаваемые вопросы
Собрали то, что чаще всего спрашивают предприниматели и директора перед первой сделкой. Если вопроса нет в списке — задайте его нам.
Проверка объекта и продавца — от 25 000 ₽. Полное сопровождение сделки купли-продажи коммерческого объекта — от 60 000 ₽. Цена зависит от типа объекта, числа собственников, формы расчётов и наличия обременений. Для объектов дороже 100 млн ₽ считаем индивидуально. Точную смету называем после бесплатного разбора документов, и до подписания договора сумма не меняется.
Минимальный набор: выписка ЕГРН, документ-основание права (договор, наследство, приватизация), устав и выписка из ЕГРЮЛ продавца, паспортные данные собственника. Если объект в аренде — договоры и акты сверки. Остальное запрашиваем сами: техплан, сведения о зарегистрированных лицах, данные из реестра банкротств и картотеки судов. Сканы можно прислать на почту или в мессенджер — анализ начинаем в день получения.
Проверка объекта и продавца — 3-5 рабочих дней. Случаи с длинной цепочкой собственников, наследованием или судебными спорами — до 10 дней. Регистрация в Росреестре при электронной подаче — 3-7 рабочих дней, через МФЦ — до 9. Если сделка идёт через ипотеку или аккредитив, прибавляйте 2-3 дня на согласование банка. Итого от старта до выписки на нового собственника — 2-3 недели.
И то, и другое. Проверка — обязательная часть работы: ЕГРН, кадастр, градостроительный план, охранные зоны, картотека арбитражных дел, реестр банкротств, исполнительные производства. Документы готовим сами: проект договора, соглашения, акты, доверенности. Клиенту не нужно искать юриста на каждый этап и переписывать чужие шаблоны — весь маршрут ведёт одна команда.
Да. Офисы, склады, помещения свободного назначения, производственные площадки, доли в нежилых зданиях, участки под ИЖС, ЛПХ и коммерческое строительство. Отдельно ведём сделки с арендным бизнесом, когда объект покупают ради действующих арендаторов. По земле проверяем категорию, вид разрешённого использования, границы, сервитуты и наличие зон с особыми условиями использования территории.
Останавливаем сделку до снятия. Арест снимается через суд или приставов, ипотека — заявлением в Росреестр после погашения долга, аренда — соглашением сторон, сервитут — отказом или судом. Мы готовим документы и ведём процесс: снятие ареста занимает от 10 дней до 2 месяцев, если нет спора. Покупать объект с обременением до его снятия не советуем даже при существенном дисконте.
Аккредитив, эскроу или банковская ячейка — продавец получает деньги только после регистрации перехода права. Механизм расчётов прописываем в договоре до подписания: сумму, срок, основание для раскрытия. Наличными между организациями можно рассчитаться в пределах 100 000 ₽ по одному договору, остальное — только через банк. Аккредитив стоит около 0,1% суммы и снимает главный риск сделки.
НДС с реализации — 20%, либо 5% или 7% на УСН, если доход превысил 60 млн ₽. Затем налог на прибыль 25% с разницы между ценой продажи и остаточной стоимостью объекта по налоговому учёту. Недвижимость — амортизируемое имущество, поэтому остаточная стоимость к моменту сделки обычно ниже покупной. Мы считаем налоговую нагрузку до подписания договора и показываем, сколько компания оставит себе.
Да, большинство сделок проходят дистанционно: доверенность на нашего представителя, электронная подача документов в Росреестр с УКЭП, расчёты по аккредитиву. Регионы и иностранные участники — не проблема. Если нужно личное подписание, согласуем дату и соберём документы за 1-2 дня. По таким сделкам звоните по 8 (800) 600 07 88 — подскажем, что подготовить.
Только по договору, где зафиксированы состав услуг, сроки и ответственность. Оплата — фиксированная сумма, без процентов от экономии, которые невозможно проверить. Если Росреестр приостановил регистрацию по нашей вине, устраняем бесплатно. Все документы остаются у вас: договор, протокол проверки, налоговый расчёт. Отчёт о проверке объекта присылаем письменный, с перечнем найденных рисков и рекомендациями.
Всё зависит от основания: оспаривание в рамках банкротства продавца, отсутствие согласия супруга, сделка с заинтересованным лицом по заниженной цене. Наша задача — закрыть эти основания до подписания. Проверяем продавца на признаки банкротства, собираем согласия, фиксируем рыночную цену отчётом об оценке. Если спор уже идёт, подключаем юристов по банкротным делам и защищаем вашу позицию в суде.
